L’antiriciclaggio nel settore immobiliare. Il 24 Febbraio 2022, in occasione del convegno “Criteri ESG, il nuovo parametro del real estate”, Luigi Donato – Capo del dipartimento Immobili e appalti della Banca d’Italia – ha acceso i riflettori sul tema dell’antiriciclaggio nel settore immobiliare. Un tema che, come evidenzia lo stesso Donato:
sembra non suscitare una adeguata rilevanza nel mercato, ma che invece, specie dopo la recente emersione di diffuse truffe per cessioni di crediti fiscali collegati ad interventi edili mai effettuati o con prezzi eccessivi, sembra proprio dover formare oggetto di diffuso interesse anche nel settore immobiliare e delle costruzioni
È bene, inoltre, sottolineare che il sistema internazionale AML vigila con particolare attenzione sull’attività degli agenti immobiliari. Infatti, questi ultimi sono compresi, unitamente ai notai e agli avvocati, tra i soggetti non finanziari tenuti alla due diligence sulla clientela, inclusa, quindi, l’individuazione del beneficiario effettivo dell’operazione e lo scopo di quest’ultima.
Più attenzione ai rischi
Le fondamenta dell’intervento del Capo del dipartimento Immobili e appalti della Banca d’Italia si basano sull’approfondimento dei rischi di riciclaggio nel settore immobiliare.
Profili di rischio
La principale vulnerabilità degli investimenti nel settore continua ad essere rappresentata dell’utilizzo eccessivo del contante nelle operazioni immobiliari. Inoltre, nell’analisi degli indicatori di rischio, entrano in gioco altri fattori non meno rilevanti:
- Coinvolgimento in investimenti – in particolare se fuori UE – di altri professionisti, in aggiunta agli agenti immobiliari. Situazione questa, che potrebbe ostacolare l’uniformità e l’efficacia dei controlli a causa delle potenziali disparità normative tra paesi extra UE, specie se in presenza di soggetti PEP
- Il coinvolgimento di diversi soggetti nelle operazioni immobiliari tende a scoraggiare un’adeguata due diligence della clientela.
Mitigazione del rischio
Il temperamento del rischio di riciclaggio dipende da vari fattori:
- Formazione degli addetti. Gli agenti immobiliari sono tenuti all’osservanza della normativa antiriciclaggio europea e nazionale. Dunque risulta fondamentale il costante aggiornamento sulle normative.
- Il ruolo dei notai. Professionisti tra i più attivi nelle segnalazioni di operazioni sospette e nella rilevazione di anomalie nei regolamenti finanziari delle operazioni immobiliari.
- Il ruolo delle banche, al pari di quello dei notai, è altresì importante per la individuazione di irregolarità e segnalazioni di operazioni sospette.
Indicatori di anomalia
Con il Provvedimento della Banca d’Italia del 24 agosto 2010 relativo agli obblighi di segnalazione di operazioni sospette dell’Unità di Informazione Finanziaria (UIF), Bankitalia, rivolgendosi ad un’ampia platea di soggetti che operano nel real estate – Banche, Poste italiane, istituti di pagamento, SIM, SGR, SICAV, imprese di assicurazioni, società fiduciarie – ha fornito le regole in materia di antiriciclaggio. Strettamente legato al Provvedimento è il Decreto del Ministero della Giustizia datato 16 aprile 2010, che contiene indicatori specifici di anomalia. Decreto atto a ridurre i margini di incertezza e discrezionalità, in capo agli operatori in ambito immobiliare.
Gli indicatori
- Richiesta di consulenza in merito alla possibilità di acquistare o vendere beni in contanti, per importi rilevanti
- Investimento in beni immobili in assenza di un legame con la località di ubicazione degli stessi e/o di convenienza economica dell’investimento
- Acquisto o vendita ad un prezzo fuori proporzione rispetto al valore di mercato
- Ricorso (ripetuto) a contratti a favore di un terzo e a contratti per persona da nominare o ad intestazioni fiduciarie
- Richiesta di acquisto o vendita di beni immobili in contanti
- Rifiuto di (o riluttanza a) fornire indicazioni precise sulle modalità di pagamento del corrispettivo di un acquisto o una vendita immobiliare
- Acquisto o vendita di un bene immobile ad un prezzo molto superiore al valore di mercato
- Acquisizione di un bene immobile senza adeguate informazioni
- Acquisto e successiva vendita in uno stretto arco di tempo, e viceversa, ciò soprattutto se la seconda transazione è effettuata per importi molto differenti rispetto alla transazione iniziale.
Anomalie più significative
- L’acquisto di immobili per importi rilevanti da parte di società scarsamente capitalizzate o con notevole deficit patrimoniale
- L’acquisto di beni immobili, specie se di pregio, seguito dalla vendita in un ristretto arco di tempo, soprattutto se con un’ampia differenza tra i prezzi
- Ripetuti acquisti di immobili in assenza del ricorso a mutui immobiliari o ad altri finanziamenti
- Acquisto e vendita tra società riconducibili allo stesso gruppo.
Novità in arrivo nel settore immobiliare
Nel quadro attuale delle relazioni che intercorrono tra antiriciclaggio e Mondo immobiliare, si inserisce una eventuale novità legislativa. Novità al momento al vaglio del parlamento. Eventuale, perché in fase embrionale e tema sul quale le parti politiche si stanno confrontando. L’idea è quella di riformare l’anagrafe tributaria arricchendola con l’inserimento di dati catastali e di informazioni relative a proprietà immobiliari. Ne deduciamo che, se l’ipotesi dovesse tramutarsi in legge, l’anagrafe tributaria potrebbe fornire ulteriori strumenti alla lotta al riciclaggio nel settore immobiliare.
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